1.Договора аренды, подлежащие государственной регистрации

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

• Договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК, ст.26 3К);
• Договоры аренды лесного участка (п.3 ст.71, ст.93ЛК);
• Договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п.2 ст.658 ГК);
• Договор аренды жилого помещения (п.2 ст.609 ГК,ч.2 ст.30 ЖК);
• Договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК);
• Договор финансовой аренды (лизинга)(п.2 ст.609 ГК);
• Смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

• Соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договора перенайма);
• Соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

2.Объекты аренды

Согласно ст.607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Объектом аренды может быть также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст.1-32,565 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.3 ст.607 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля. Согласно ст.15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК- по соглашению у всех ее участников. Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенности, выданным ему другими участниками долевой собственности (п.2 ст. Закона об обороте земель).

Законом установлена необходимость предоставления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового и технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть предметом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.

3.Регистрация договоров аренды.

Государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

• Договор считается заключенным;
• Арендатор приобретает право аренды;
• Вещное право арендодателя обременяется.

4.Регистрация соглашений об изменении договоров аренды.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды –сделка , изменяющая отношения сторон, возникшее на основании ранее заключенного договора аренды.

В п.19 Инструкции Минюста о регистрации аренды, указано, что соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашением изменяются срок и предмет аренды, то в запись об аренде ЕГРП должны быть внесены соответствующие изменения.

5.Регистрация прекращения аренды

В случае прекращения арендных отношений необходима регистрация прекращения аренды. Истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК договор считается возобновленным на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором.

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору.

Аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.