Оформление земельного участка в собственность

При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок сталкиваются с множеством трудностей. Прежде всего, нигде не прописан порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего начинать процедуру оформления земельного участка в собственность, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать некоторые бумаги по несколько раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления прав на земельный участок может занимать до двух лет.

Набор необходимых документов и порядок оформления земельного участка зависят от многих факторов. Важный момент – это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений. Могут быть разные сочетания видов собственности. Например, куплен только дом, а земля нет. Или участок ИЖС, а дом по каким-то причинам не сдан в эксплуатацию и не оформлен. Важен и район расположения дачного участка, потому как в разных районах разный порядок процедуры оформления земельного участка в собственность.

Существует два вида оформления земельного участка в собственность. Первый – это оформление права под существующим индивидуальным жилым домом при отсутствии землеотводных документов на земельный участок. Второй – оформление права на земельный участок по упрощенной схеме при наличии первоначальных землеотводных документов.

Первый вариант оформления земельного участка производится через администрацию того муниципального образования, где находится участок. Покупателю необходимо подать письменное заявление с просьбой предоставить земельный участок в собственность. По истечении одного месяца будет дан ответ о возможности подписать договор купли продажи земельного участка. Далее, нужно будет заказать специальную топографическую съемку участка, утвердить проект границ, поставить участок на кадастровый учет и провести работы по межеванию. После чего администрация подготовит Постановление о предоставлении участка в собственность, на основании которого будет заключен соответствующий договор купли продажи земельного участка.

Второй вариант – предусматривает порядок оформления земельного участка при наличии первоначальных землеотводных документов. Здесь речь идет об участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. Следовательно, если гражданин заключил договор купли продажи земельного участка и у него имеются документы, подтверждающие его права на землю, то он может в упрощенном порядке оформить участок в собственность. Для этого он должен предоставить имеющиеся документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного участка. Если же участок был увеличен, и площадь его не соответствует первоначальной площади, то гражданин вправе провести работы по межеванию и получить в собственность именно фактически занимаемую площадь земли.

В зависимости от ситуации состав документов на оформление земельного участка бывает различным. Может потребоваться проведение каких-либо экспертиз, согласований и прочих процедур. Однако в любом случае необходимо получить кадастровый план земельного участка и пройти государственную регистрацию прав на земельный участок. Если вы считаете, что с вас запросили необоснованно большую сумму за оформление земельного участка в собственность и это подкрепляется какими-либо документами, то необходимо обратиться к муниципальным властям для установления крайнего денежного предела за межевание.

Правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 ЗК РФ).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Земли специального назначения- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
• Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Приобретение прав на земельные участки.

ЗК РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:

• Собственность;
• Постоянное (бессрочное) пользование;
• Пожизненное наследуемое владение;
• Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
• Аренда земельных участков;
• Безвозмездное срочное пользование.

Упрощенное оформление прав граждан на землю.

В настоящее время гражданам нет необходимости регистрировать ограниченные вещные права на землю. Вступивший в силу 1 сентября 2006 г. Закон об упрощенном порядке оформления прав граждан позволяет без каких-либо дополнительных решений о предоставлении зарегистрировать сразу право собственности и тем самым:

• переоформить ограниченные вещные права;
• легализовать участки при отсутствии надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов.

Такой упрощенный порядок применим только в отношении земельных участков, представленных гражданам для:

• Личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• Дачного хозяйства;
• Огородничества;
• Садоводства;
• Индивидуального гражданского строительства;
• Индивидуального жилищного строительства.

Основанием для регистрации права собственности граждан на указанные земельные участки являются:

• Акты и свидетельства на право пожизненно наследуемого владения;
• Акты и свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования;
• Акты и свидетельства на право собственности;
• Акты и свидетельства, в которых не указано либо не определено право на землю;
• Выписка из похозяйственной книги по утвержденной форме, выданная органом местного самоуправления после 1 сентября 2006 г. (только дл участка ЛПХ);
• Иные документы, устанавливающие или удостоверяющие права граждан на землю.

«Дачная амнистия» зависит от способа и времени приобретения права на участок. Она не распространяется на граждан, получивших участки от органов местного самоуправления после 30 октября 2001 г., а так же на граждан, которые приобрели участки по сделкам с физическими и юридическими лицами.

Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

В настоящее время российским законодательством установлены следующие ограничения в отношении земельных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут:

• Иметь в собственности земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях Российской федерации в соответствии с Федеральными Законами;
• Бесплатно получать в собственность земельные участки, находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении, в иных предусмотренных законом для граждан Российской Федерации случаях безвозмездного приобретения участков;
• Воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка при приобретении в собственность зданий, строений, сооружений из перечня, который может быть утвержден Президентом РФ (п.5 ст.35 ЗК РФ);
• Иметь в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков для индивидуального жилищного , гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а так же участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями).

Особенности купли-продажи земельных участков.

Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст.551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации. Так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения.

Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

Статьей 37 ЗК РФ установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.

• Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ и п.2 ст.8 ЗК РФ, п.1 ст.18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны:
  • Местоположение участка;
  • Площадь;
  • Кадастровый номер;
  • Категория земли (целевое назначение);
  • Разрешенное использование участка.
• Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
  
  С учетом п.3 ст.37 ЗК РФ в договор также могут быть включены сведения:
  • О разрешении на застройку данного земельного участка;
  • Об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • О качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • Иная информация, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.