Регистрация ипотечных сделок

Ипотечная сделка – это приобретение недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до того, как сумма банковского кредита будет полностью выплачена.

Сегодня в Интернете можно найти множество банковских программ по ипотеке. Если самостоятельно искать нет желания, можно обратиться в агентство недвижимости, к риелтору ипотечного отдела. Также к Вашим услугам по подбору оптимальной ипотечной программы – ипотечные брокеры. Помимо подбора они помогут оформить все документы и получить кредит.

Услуги специалиста могут освободить Вас от многих проблем. Процедура сбора документов довольно долгая и трудная – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с разными банками, знают все нюансы и подводные камни длинных анкет.

Сегодня регистрация ипотечных сделок происходит в течение 5 дней и стоит чуть больше двух тысяч рублей. Получение документов собственности, окончательный расчет и ключи от квартиры передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. На этом сделку можно считать завершенной, можно въезжать в свою квартиру и праздновать новоселье.

Одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных ГК, является залог. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. Законодательство различает залог недвижимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотеку).

Залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом «ОБ ипотеке (залоге недвижимости)»

В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона. Согласно ст.334 ГК,п.2 ст.1 Закона об ипотеке залог возникает:

• На основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;
• На основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека в силу договора.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющейся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечении обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

Ипотека всегда является способом обеспечения исполнения обязательства. В связи с этим следует отмечать ипотеку от отступного.

Договор о залоге заключается и действует до срока исполнения основного обязательства, однако не дает право залогодержателю обратить взыскание на предмет залога по своему усмотрению. Возможность осуществления залогодержателем своих прав поставлена в зависимость от наступления предусмотренных законом и договором юридических фактов, условий.

Отступное есть способ прекращения обязательств. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (ст.409 ГК).

Ограничение прав и обременение недвижимого имущества ипотекой.

Ограничение прав. Залогодатель сохраняет право пользование имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Однако права залогодателя по распоряжению имуществом, заложенным по договору об ипотеке, существенно ограничены, поскольку без согласия залогодержателя залогодатель не может совершать сделки по распоряжению предметом залога.

Согласно п.1 ст.37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения обмена, внесения его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае же выдачи закладной отчуждение заложенного объекта допускается , если право залогодателя на это предусмотрено закладной и отчуждение может быть произведено только с соблюдением условий, которые установлены в закладной (п.2 ст.37 Закона об ипотеке).

Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога.

Исключением из этого правила составляет завещание имущества: нельзя запретит завещать имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны.

Договором об ипотеке могут быть ограничены права залогодателя по передаче предмета ипотеки в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека имущества допускается только в том случае, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества.

По общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в пользование: в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом для целей, соответствующих назначению имущества, при условии, что срок на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст.40 Закона об ипотеке).

Предоставить заложенное имущество в пользовании третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель может лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление права пользования заложенным имуществом третьим лицам возможно только в том случае, если это предусмотрено закладной.

Обременение имущества ипотекой.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП.

Таким образом, ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный характер - в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость.

Предмет договора об ипотеке.

Право передавать имущество в залог.Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество , которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, за исключением земельных участков не разграниченной государственной собственности.

Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, а именно:

• Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• Объекты незавершенного строительства;
• Право аренды недвижимого имущества;
• Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п.2 ст.7 Закона об ипотеке).

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий закладываемый объект. Либо принадлежащие залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части.

Ипотека распостраняется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. Если предметом ипотеки является земельный участок, право залога распостраняется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Не может быть предметом ипотеки следующее недвижимое имущество:

• Имущество, изъятое из оборота;
• Имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
• Имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
• Индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• Часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Договор об ипотеке и уступка прав требования.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

• Стороны договора, в том числе данные о залогодержателе;
• Предмет ипотеки- объект недвижимости с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же , как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;

• Право залогодателя на предмет ипотеки и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, зарегистрировавшего право залогодателя в ЕГРП, за исключением случаев передачи в ипотеку земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.
• Оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. При этом залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

• Существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство, подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определит эти размеры.

• Указание на выдачу закладной. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной. Составление и выдача закладной не допускается и условия о закладной в договоре ипотеки являются недействительными в случаях, установленных п.4 ст.13 Закона об ипотеке.

Уступка прав по договору об ипотеке. В соответствии со ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

• По договору об ипотеке;
• По обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);

Не допускается уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной. Такой договор является ничтожным.

Особенности ипотеки жилых помещений.

В соответствии с особым правовым режимом жилья в гл. XIII Закона об ипотеке определены следующие особенности ипотеки жилых помещений.

• Не допускается ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
• При ипотеке квартиры, в многоквартирном жилом доме также заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок.
• Ипотека жилого помещения, приобретенного за счет кредита кредитной организации или на средства целевого займа, представленного юридическим лицом, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые интересы этих лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.
• Приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, влечет возникновение ипотеки в силу закона.

Особенности ипотеки земельных участков.

Можно выделить следующие особенности ипотеки земельных участков, установленных гл. XI Закона об ипотеке.

• Залог права аренды возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка.
• Залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.
• Доля в праве на земельный участок , находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре.
• Не допускается залог земельных участков:
  • Находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, за исключением земельных участков, указанных в п.1 ст.62.1 Закона об ипотеке.
  • Части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актам субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
• При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения, если договором ипотеки не установлено иное. Таким образом, Закон об ипотеке допускает возможность залога земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений, за исключением залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
• Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений.
• Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге момента регистрации права заемщика.
• Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве.