Договор купли продажи недвижимости

Договоры купли продажи недвижимого имущества имеют большое значение в  повседневной жизни. Ежедневно в одной Москве проводятся тысячи сделок купли продажи различной недвижимости, в том числе и нежилых помещений. Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.

Законодательством предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

Недвижимость является, большой ценностью, что накладывает большую ответственность на всех участников процесса купли продажи. Поэтому так важно очень внимательно разобраться во всех нюансах.

Необходимость юридического сопровождения сделок купли продажи недвижимости, в том числе и коммерческой, не должна вызывать сомнений. Проверке подлежат все имеющиеся документы, определяются условия предварительных договоренностей между сторонами, которые могут быть письменными, либо устными – в виде переговоров о цене, порядке расчетов, сроков. Но все же лучше зафиксировать всё в письменной форме.

Довольно часто стороны подписывают предварительный договор. Он служит своеобразным гарантом для одной из сторон, на тот случай, если другой участник сделки по каким-либо причинам передумает участвовать в сделке. На этой стадии также проверяются полномочия продавца: на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается продаваемым объектом.

Здесь стоит обратить внимание и выяснить, как возникло первичное право собственности на объект недвижимости. Проверить порядок и законность приватизации, а также просчитать вероятность и последствия признания первичной сделки недействительной. Получить достаточно полную картину о правах продавца на имущество позволяет проведение экспертизы его правоустанавливающих документов на продаваемое недвижимое имущество (договора, свидетельства о праве собственности на объект, документов БТИ, технического паспорта).

Нормы о договоре купли продажи недвижимости объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли продажи: договор продажи недвижимости.

Важными условиями договора купли продажи нежилых помещений или любой другой недвижимости считаются те, без которых договор считается незаключённым. Для договора купли продажи квартиры таких условий два: это предмет и цена. Описанием предмета, т.е. квартиры, служит кадастровый паспорт и экспликация, выдаваемая в БТИ, а цена устанавливается соглашением покупателя и продавца.

По нормам Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит не только переход права собственности от продавца к покупателю, но и сам договор купли продажи, из которого возникли обязанности продавца передать в собственность покупателю квартиру, а покупателя - принять и оплатить её. Термин «продать» отсутствует в кодексе.  

На согласование цены, фигурирующей в договоре купли-продажи квартиры, влияет не только ситуация на рынке недвижимости в момент подписания сделки купли продажи квартиры, но и иные факторы. Порядок налогообложения, валюта оплаты могут оказаться существенными в каждой конкретной ситуации для продавца и покупателя и изменить на цену до нескольких процентов.

По договору купли продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. Купля-продажа недвижимости может быть произведена по отношению к земельным участкам (оформление прав на земельный участок). Недвижимость - это также:

• участки недр;
• обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно).

Можно осуществить регистрацию прав на нежилые помещения. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество.

Требования к договору купли-продажи:

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст. 432 ГК).

Следует отметить, что передаточный акт – не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем.

Требования к содержанию договора.

В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п.1 ст.18 Закона о регистрации прав, п.18 Правил ведения ЕГРП.

Для физических лиц указываются:

• Фамилия, имя, отчество
• Пол
• Гражданство
• Дата и место рождения
• Место проживания
• Наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1.Предмет договора.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п.1 ст.18 и п.6 ст.12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

• вид объекта;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений, условный номер объекта;
• этажность объекта;
• этаж и номер помещений на поэтажном плане;
• площадь объекта;

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2.Описание земельного участка.

Согласно п.4 ст.35 ЗК отчуждение здания/ сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст.37 ЗК).

• В договоре должны быть указаны:
• Местоположение участка;
• Площадь участка;
• Кадастровый номер участка;
• Категория земли (целевое назначение);
• Разрешенное использование участка;
• Обременения участка и ограничения его использования;

3.Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон.
(ст. 555 ГК).

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст. 489 ГК).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п.1 ст.558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

В настоящее время согласно п.2 ст.292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилыми помещениями членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .

Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п.3 ст.308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем.

Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.